Was ist meine Immobilie wert? Die drei Bewertungsverfahren erklärt
Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert – wir erklären, wie der Wert einer Immobilie wirklich ermittelt wird und warum Online-Rechner nur ein erster Anhaltspunkt sind.
von Thomas Stange
Die Frage nach dem Wert der eigenen Immobilie ist die häufigste, die uns Eigentümer stellen. Die Antwort hängt vom richtigen Verfahren ab – und davon, wer es anwendet. Wir zeigen, wie professionelle Wertermittlung funktioniert.
Drei anerkannte Verfahren
In Deutschland sind drei Bewertungsverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) etabliert. Welches passt, richtet sich nach Objektart und Nutzung:
1. Vergleichswertverfahren
Hier wird Ihr Objekt mit tatsächlich verkauften, ähnlichen Immobilien in vergleichbarer Lage verglichen. Es ist das marktnächste Verfahren und Standard für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Entscheidend ist eine gute Datengrundlage – genau hier zahlt sich lokale Marktkenntnis aus.
2. Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Objekten – Mehrfamilienhäusern, Gewerbe, Kapitalanlagen – zählt der erzielbare Ertrag. Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über den Bodenwert. Für Anleger ist dies das aussagekräftigste Verfahren.
3. Sachwertverfahren
Wenn keine Vergleichsobjekte vorliegen oder die Eigennutzung im Vordergrund steht, wird der Sachwert aus Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes (abzüglich Alterswertminderung) berechnet. Typisch bei individuellen Häusern oder besonderen Objekten.
Welche Faktoren den Wert bestimmen
- Lage: Makrolage (Region, Ort) und Mikrolage (Straße, Nachbarschaft, Aussicht, Lärm)
- Zustand & Baujahr: Sanierungsstand, Dach, Fenster, Heizung, Energieeffizienz
- Größe & Grundriss: Wohnfläche, Schnitt, Anzahl der Zimmer
- Ausstattung: Bäder, Böden, Balkon/Terrasse, Garten, Stellplatz
- Marktumfeld: aktuelle Nachfrage, Zinsniveau, Angebot vergleichbarer Objekte
So läuft unsere Bewertung ab
- 1Kurzes Telefonat zu Objekt und Zielsetzung
- 2Persönliche Begehung vor Ort im gesamten Landkreis Cuxhaven
- 3Auswertung aktueller Vergleichs- und Marktdaten
- 4Nachvollziehbare Werteinschätzung mit Preisspanne und Empfehlung
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Häufige Fragen
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